Mnichovský model: nastavení finanční participace investorů na základě zastavitelnosti území

• Authors: Doleželová Lucie , Vejchodská Eliška

Title variants

EN

The Munich model: Adjustment of financial participation of developers as based on the developability of a territory

• Languages of publication: CS

Abstracts

CS

Téma plánovacích smluv je stále aktuálnější v souvislosti s úsilím obcí požadovat od investorů finanční podíl na výstavbě veřejné infrastruktury a dále také s potřebou jednotného a předvídatelného mechanismu výpočtu tohoto podílu. Smluvní nástroje jsou v zahraničí v různých formách často využívány, v českém prostředí je jejich využití spíše výjimečné. Tyto nástroje jsou založeny na statutu plánovací svrchovanosti měst. Udělení práva výstavby je výsadou veřejné správy, přičemž vlastník na něj nemá právní nárok. Využití části zisku ze zhodnocení pozemků díky přeměně půdy na zastavitelnou pro účely investice do veřejné infrastruktury řešeného území je v evropském kontextu pokládáno za oprávněný požadavek veřejné správy vůči investorům. Cílem článku je představení mnichovského modelu, který využívá specifickou formu plánovací smlouvy. Ta kromě obvyklých investičních požadavků na investory, jako je financování či spolufinancování technické infrastruktury a občanského vybavení, poskytuje městu silný nástroj k zajištění finanční participace na výstavbě dostupného bydlení. Dostupným bydlením se myslí finančně zvýhodněné bydlení pro středně a nízkopříjmové skupiny obyvatel. Mnichovský model zavazuje žadatele o plánovací rozhodnutí uzavřít s městem plánovací smlouvu, podle které je žadatelům přiznám a ponechán předem definovaný díl zhodnocení majetku. Tímto dílem je minimálně 30 procent hodnoty, o kterou vzroste cena pozemků oproti původní hodnotě pozemků na základě udělení práva k výstavbě plánovacím rozhodnutím, respektive schválením regulačního plánu. Zbylá část této hodnoty je podle plánovací smlouvy využita na zajištění technické infrastruktury, občanské vybavenosti (mateřské školy, základní školy do 10 let věku), výstavby 30% podílu podporovaného bydlení a finančního krytí na odevzdání částí pozemků pro veřejné využití. Díky zavedení pravidel předvídatelné finanční participace investorů disponuje vedení města politikou, která je inspirací pro mnohá města, a to i za hranicemi Německa.

EN

Planning contracts are increasingly important in relation to efforts of municipalities that require the financial participation of developers in the construction of public infrastructure as well as in relation to their need for a unified and predictable mechanism for the calculation of this share. Although various forms of contract tools are applied abroad, their use in the Czech Republic is relatively scarce. These tools are based on the status of the given city: the granting of the right to build is a privilege exercised by public administration, to which the owner has no legal claim. On the other hand, in the European context, the use of part of the profit from plots of land transformed in developable areas, such as by investments in public infrastructure, is considered a rightful claim to be exercised by the public administration in respect of developers. This article presents the Munich model, which is based on a specific form of planning contract. Within this model, applicants for planning authorization undertake to sign a planning contract with the municipality, conceding a proportion of the revaluation of the property to them. This proportion is at least 30% of the value by which the price of the plots has increased over the price before the approval of planning authorization or the regulatory plan. The remainder of this value is used for technical infrastructure, public facilities (e.g. kindergartens, primary schools), construction of a 30% share of funded housing, and financial cover for the handover of a proportion of the plots for public use. The policy of rules for the predictable financial participation of developers has been inspirational in numerous other municipalities in Germany and abroad.

Keywords

CS

plánovací smlouvy; veřejná infrastruktura; mnichovský model

EN

planning contracts; public infrastructure; Munich model

• Publisher: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. Ústav územního rozvoje
• Journal: Urbanismus a územní rozvoj
• Year: 2018
• Issue: 3
• Pages: 22-26

Contributors

author

Doleželová Lucie

• The Faculty of Architecture, Czech Technical University in Prague

author

Vejchodská Eliška

• Faculty of Social and Economic Studies, Jan Evangelista Purkyně University in Ústí nad Labem

References

• Baugesetzbuch, (Stavební zákon Spolkové Republiky Německo), Beck Texte im dtv, 45. vydání pp. X–XLVI.
• DOLEŽELOVÁ, Lucie, MACOUN M. (2017), Kam kráčí francouzský urbanismus? Plánování a realizace velkých projektů s účastí privátních developerů, Architektúra a urbanizmus, Vol. 51, N1-2, pp. 2–15.
• HELBRECH, Ilse, WEBER-NEWTH, Francesca (2017), Die Abschöpfung des Planungsmehrwerts als Repolitisierung der Planung? Eine neue Perspektive auf die aktuelle Wohnungsfrage, Sub\urban, Vol. 5/1/2, pp. 61–86.
• JUNKER, Tobias (2010): Rechtliche Möglichkeiten und Grenzen einer Abschöpfung planungs-bedingter Bodenwertsteigerung durch Gemeinden. Dissertation, Universität zu Köln.
• KUBENKA, Andreas (2009), Das Münchener Modell der Sozialgerechten Bodennutzung- Zum Stand der aktuellen Diskussion, Technische Universität München.
• LHM, LANDESHAUPTSTADT MÜNCHEN (2013), Zukunft mit Perspektive – Magazin zur Fortschreibung, https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Referat-fuer-Stadtplanung-und-Bauordnung/Stadtentwicklung/Perspektive-Muenchen/Publikationen.html. (naposledy navštíveno 7. 3. 2018).
• LHM, LANDESHAUPTSTADT MÜNCHEN (2008): Sozial gerechte Bodennutzung, Der Münchner Weg (SoBoN). https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Kommunalreferat/immobilien/SoBoN.html. (naposledy navštíveno 7. 3. 2018).
• LHM, LANDESHAUPTSTADT MÜNCHEN (2017), Verfahrensgrundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung in der Neufassung vom 26. 7. 2017, https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Referat-fuer-Stadtplanung-und-Bauordnung/Stadt-und-Bebauungsplanung/SoBoN.html. (naposledy navštíveno 7. 3. 2018).
• LHM, LANDESHAUPTSTADT MÜNCHEN (2017a), Wohnungspolitisches Handlungsprogramm, Wohnen in München VI, 2017–2021, https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Referat-fuer-Stadtplanung-und-Bauordnung/Stadtentwicklung/Grundlagen/Wohnungspolitik.html. (naposledy navštíveno 7. 3. 2018).
• LHM, LANDESHAUPTSTADT MÜNCHEN (2018), Erfolgsbilanz, Stand Dezember 2017, https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Kommunalreferat/immobilien/sobon.html. (naposledy navštíveno 10. 6. 2018).
• ŘEZÁČ, Vít. Hamburg Altona: Plánování velkých rozvojových projektů v Německu, Urbanismus a územní rozvoj, ročník 20, vol. 1/2017, pp. 31–35.
• SÖFKER, Wilhelm, Baugesetzbuch – Úvod, Beck Texte im dtv, 45. vydání pp. X–XLVI.
• THIERSTEIN, Alain, REISS-SCHMIDT, Stephan, (2008), Urban Development Management in Munich, Germany, Integrated strategy, impacts, learning from external evaluation, 44th ISOCARP Congress 2008.
• VAN DER VEEN, Menno; SPAANS, Marjolein; JANSSEN-JANSEN, Leonie. Using compensation instruments as a vehicle to improve spatial planning: Challenges and opportunities. Land Use Policy, 2010, 27.4: 1010–1017.
• VEJCHODSKÁ, Eliška. Nástroje územního rozvoje založené na podmíněnosti práva k výstavbě a jejich využití v evropských zemích, Urbanismus a územní rozvoj, ročník 20, vol. 1/2017, pp. 13–16.
• WHITEHEAD, Christine, M. E.: Planning Policies and Affordable Housing: England as a Successful Case Study? Housing Studies, Vol. 22, No. 1, pp. 25–44, 2007.