Stygmatyzacja nieruchomości w otoczeniu lotnisk a syndrom Yeti przy ustalaniu odszkodowań

• Authors: Habdas Magdalena , Kucharska-Stasiak Ewa , Konowalczuk Jan

Title variants

EN

Stigmatization of real estate near airports and the Bigfoot syndrome in assessing compensation

DE

Die Stigmatisierung der Grundstücke in der Nähe der Flughäfen und das Yeti-Syndrom bei der Festsetzung der Entschädigungen

• Languages of publication: PL

Abstracts

EN

The purpose of this paper is to show that the public intervention consisting of establishing a restricted use area (RUA) is implemented with a systemic error at the stage of assessing compensation. The source of the error is a faulty interpretation of the law performed by the judges with the mistake being perpetuated by a mostly incorrect application of the economic concept of stigmatization. The analysed methodological matters have been illustrated by judgments and data from court documents of cases regarding RUA compensation disputes of five largest civil regional airports in Poland. Expert witnesses are provoked to prepare opinions that require them to make individual interpretations of law and to apply valuation methodology focused on searching for a justification of lower market prices within a RUA. This is performed with either no or faulty conceptualization of the differential method. Instead of assessing an objective diminution of value caused by an administrative restriction of ownership, a difference in values derived from the conditions in which the market functions are shown by the expert witness. The boundaries of the market are delimited in a manner allowing to prove damage (loss), which is then additionally explained by the notion of stigmatization. It is recommended that judges resort to experts opinions only after they have correctly interpreted the law and have completed all activities necessary to ascertain the factual and legal state of the immovable in question. In particular, this includes identifying the introduced restrictions on the use of land. Regarding expert witnesses it is suggested that they prepare opinions strictly within their competencies and formal certification, abstaining from activities reserved for the court or for scientific research.

Keywords

PL

szkoda legalna; stygmatyzacja; obszar ograniczonego użytkowania; lotniska

EN

legal damage; stigmatization; restricted use area; airports

• Publisher: Stowarzyszenie Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej
• Journal: Rejent
• Year: 2022
• Issue: 11 (379)
• Pages: 9-49

Contributors

author

Habdas Magdalena

• Uniwersytet Śląski w Katowicach; ORCID: 0000-0003-1905-5098

author

Kucharska-Stasiak Ewa

• Uniwersytet Ekonomiczny w Łodzi; ORCID: 0000-0002-9781-6537

author

Konowalczuk Jan

• Cracow University of Economics, Poland; ORCID: 0000-0001-5185-6624

References

• J.Andrzejewski, M.Kosmowski, M.Pawłowska, M.Trojanek, Wartość nieruchomości na obszarach oddziaływania hałasu lotniczego (Zeszyt 1), Warszawa 2013.
• The Appraisal Institute, Wycena nieruchomości, wydanie polskie, Warszawa 2000.
• M.Bar, Komentarz do art. 135, [w:] M.Górski, M.Pchałek, W.Radecki, J.Jerzmański, M.Bar, S.Urban, J.Jendrośka, Prawo ochrony środowiska. Komentarz, Warszawa 2019, Legalis: pkt IV, teza 2-4.
• R.B.Bell, L.M.Bell, Airport noise: legal developments and economic alternatives, „Ecology Law Quarterly” 1980, nr 4
• K.Boudreaux, B.Yandle, Public Bads and Public Nuisance: Common Law Remedies for Environmental Decline, „Fordham Environmental Law Review” 2002, nr 14
• R.Bell, Real Estate Damages, Chicago 2016
• W.Buchholz, R.Cornes, D.Rübbelke, Public goods and public bads, „Journal of Public Economic Theory” 2018
• G.van Calster, L.Reins, EU environmental law, Cheltenham, UK-Northampton, MA., USA 2017
• G.Dell, Regression, Critical Thinking, and the Valuation Problem Today, „The Appraisal Journal” 2017 summer
• J.Diaz III, J.A.Hansz, Behavioral Research into the Real Estate Valuation Process: Progress Toward a Descriptive Model, [w:] Real Estate Valuation Theory, red. Ko Wang and Marvin L.Wolverton, „Research Issues in Real Estate”, Vol. 8, Appraisal Institute & American Real Estate Society (ARES) 2002
• T.Dybowski, Naprawienie szkody, [w:] System Prawa Cywilnego, t. III, część 1, Prawo zobowiązań – część ogólna, red. W. Czachórski, Wrocław-Warszawa-Kraków-Gdańsk-Łódź 1981
• S.C.Edmiston, Secrets worth keeping: toward a principled basis for stigmatized property disclosure statutes, „UCLA Law Review”, t. 58
• T.S.Edwards, Jr., J.R.Edwards, The Daubert Expert Standard: A Primer for Florida Judges and Lawyers, „The Florida Bar Journal” 2020, March/April
• Ch.Giesecke, Belastung oder Belästigung durch Fluglärm – ein kleiner, aber feiner Unterschied, „Zeitschrift fur Luft- und Weltraumrecht” 2018, nr 1
• M.Głuszak, Efekty zewnętrzne jako przyczyna zawodności rynku nieruchomości, Kraków 2019
• M.Habdas, Odszkodowania dla właścicieli nieruchomości zlokalizowanych w obszarach ograniczonego użytkowania dla lotnisk – wyzwania dotyczące prawidłowego ustalenia zakresu odpowiedzialności odszkodowawczej i podlegającej kompensacji szkody – część 2, „Przegląd Sądowy” 2020, nr 6
• M.Habdas, Odszkodowania dla właścicieli nieruchomości zlokalizowanych w obszarach ograniczonego użytkowania dla lotnisk – wyzwania dotyczące prawidłowego ustalenia zakresu odpowiedzialności odszkodowawczej i podlegającej kompensacji szkody – część 1, „Przegląd Sądowy” 2020, nr 5
• R.Harwood, Land Copmpensation Act 1973 – properties near airport: case comment – Brunt v. Southampton International Airport Ltd 2005, „Journal of Planning and Environment Law” 2005, Oct
• S.Jarosz-Żukowska, Prawo do własności – własność jako prawo podmiotowe, [w:] Prawa i wolności obywatelskie w Konstytucji RP, red. B. Banaszak, A. Preisner, Warszawa 2002
• M.Kaliński, Szkoda na mieniu i jej naprawienie, Warszawa 2011, s. 40-41.
• K.Kamińska, The Role of an Expert Witness in Civil Procedure with Special Focus on Compensation Matters in Restricted Use Areas, „World of Real Estate Journal” 2020, nr 4
• E.Klat-Górska, A.Ostapski, Odszkodowanie z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości położonej w obszarze ograniczonego użytkowania. Glosa do wyroku Sądu Najwyższego z 11.03.2020 r., I CSK 688/181, „Przegląd Sądowy” 2021, nr 9
• J.Konowalczuk, M.Habdas, I.Foryś, Ł.Drobiec, Wartość nieruchomości w sąsiedztwie lotnisk – metodyka szacowania szkód i ustalania odszkodowań, Warszawa 2021
• J.F.McDonald, D.P.McMillen, The Economics of Zoning, [w:] The Oxford Handbook of Urban Economics and Planning, red. N. Brooks, K. Donaghy, G.J. Knaap Oxford 2012
• A.Miler, Obszar ograniczonego użytkowania, Toruń 2012
• J.Parchomiuk, Odpowiedzialność odszkodowawcza za legalne działania administracji publicznej, Warszawa 2007
• M.Pchałek, Komentarz do art. 129, [w:] M.Górski, M.Pchałek, W.Radecki, J.Jerzmański, M.Bar, S.Urban, J.Jendrośka, Prawo ochrony środowiska. Komentarz, Warszawa 2019, Legalis: tezy 6-9,
• J.Pokrzywniak, Odpowiedzialność zarządzającego lotniskiem za szkody wynikające z ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania. Glosa do wyroku SN z dnia 6 czerwca 2019 r., II CSK 222/18, „Glosa” 2021, nr 1
• P.Poniatowski, (Niewystarczające) środki ochrony prawnej przysługujące osobom narażonym na ponadnormatywny hałas drogowy, „Transformacje Praw Prywatnego” 2021, nr 3
• A.Reszke, L.Czechowski, [w:] Inwestycje i nieruchomości, Współczesne wyzwania, red. A. Wojewnik-Filipkowska, K. Szczepaniak, Gdańsk 2019
• M.N.Rothbard, Prawa własności i zanieczyszczenie powietrza, Instytut Edukacji Ekonomicznej im. Ludwiga von Misesa, tłum. Magdalena Rogala, https://mises.pl/blog/2018/02/08/rothbard-prawa-wlasnosci-i-zanieczyszczenie-powietrza-bezplatny-ebook/, s. 21, tytuł oryginału: Law, Property Rights, and Air Pollution (1982)
• D.Sanchez-Behar, Disclosing Stigmatized Properties- A Real Estate Agent’s Quandary, „The Professional line” 2008, t. 8
• E.Shapiro, D.Mackmin, G.Sams, Modern Methods of Valuation (12th edition), London-New York, 2019
• R.Seidler, The law on haunted houses: a comment on stigmatized properties following Wang v. Shao, „UBC Law Review”, t. 54
• T.Suchar, Ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ochroną środowiska, „Casus” 2011, nr 59
• M.Tomecki, Ocena poprawności tez dowodowych powołujących dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniach odszkodowawczych dotyczących OOU, „Świat Nieruchomości” 2000
• M.Tomecki, Evaluating the Correctness of Evidence Theses Ordering an Expert Opinion from a Valuer in Compensation Proceedings Regarding RUAs, „World of Real Estate Journal” 2020, nr 4
• A.D.Twerski, L.Sapir, Sufficiency of the evidence does not meet Daubert standards: a critique of the Green-Sanders proposal, „Widener Law Journal” 2014, t. 23, s. 651
• L.Zacharko, Strefy specjalne w prawie administracyjnym, Katowice 2012
• K.Zaradkiewicz, Kierunki rozwoju orzecznictwa Sądu Najwyższego w sprawach dotyczących nieruchomości w 2020 r. (cz. I), „Nieruchomości@” 2021, nr 2