Wybrane aspekty remontów i modernizacji powojennych zasobów mieszkaniowych w Polsce

• Authors: Maciej Wierzchowski

Title variants

EN

Selected Aspects of Repair and Modernisation of the Post-war Housing Stock in Poland

• Languages of publication: PL

Abstracts

PL

Zadania stojące przed polityka mieszkaniową państwa powinny uwzględniacć prócz budowania nowych mieszkań problemy własciwego utrzymania i wykorzystania istniejących obiektów budowlanych. W rządowych programach funkcjonowania mieszkalnictwa należy racjonalnie uwzględniać remonty i modernizacje istniejących zasobów. Istotnym elementem działań powinny być przedsięwziecia termomodernizacyjne, ochrona środowiska oraz oparta na zasadzie partycypacji społecznej rewitalizacja miast. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego zobowiazuje gminy do tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Kierunki rozwoju mieszkalnictwa w gminie powinna wytyczać strategia mieszkaniowa, będaąca integralną częścią strategii rozwoju gospodarczego gminy. Lokalne strategie mieszkaniowe powinny uwzględniać problematykę remontów i modernizacji istniejacych zasobów budowlanych. Dostepną w Polsce literatura przedmiotu dotyczaca sanacji istniejącej substancji budowlanej jest bogata, dlatego celem artykułu jest zwrócenie uwagi na wybrane aspekty remontów i modernizacji powojennych zasobów mieszkaniowych, związane z jednoznaczną definicja problemu, cyklem życia obiektu budowlanego, przesłaniem tzw. Karty atenskiej, globalizacja gospodarki, a także uwarunkowaniami społecznymi. Obszar sanacji istniejącej substancji budowlanej wytworzył własną terminologię i słownictwo zawodowe, wykraczające poza ramy jezyka potocznego i istniejącej terminologii. W artykule przedstawiono próbe uporządkowania podstawowych pojęć związanych z sanacją powojennych zasobów mieszkaniowych w Polsce. Ważny dla problemu remontów i modernizacji istniejacych zasobów mieszkaniowych jest cykl życia obiektu budowlanego. W artykule przytoczono stanowisko w tej sprawie L. Kałkowskiego i J. Gorynskiego, naświetląjace m.in. zagadnienie utraty wartosci obiektów budowlanych, zużycia i wyboru momentu zakończenia użytkowania oraz „echa inwestycyjnego”. Rozpatrując problemy remontów i modernizacji powojennych zasobów mieszkaniowych w Polsce, należy wspomnieć o uchwalonej przez IV Kongres Architektury Nowoczesnej CIAM (Les Congrès Internationaux de l'Architecture Moderne) w 1933 r. w Atenach Karcie ateńskiej. Przygotowana pod przewodnictwem Le Corbusiera Karta ateńska analizowała środowisko mieszkaniowe mieszkanców wielkich miast, wytyczała nowoczesne zasady projektowania urbanistycznego, umożliwiajacego tworzenie w miastach racjonalnej i zdrowej przestrzeni życia. Na kształtowaniu rozwoju mieszkalnictwa wyciska piętno globalizacja gospodarki, w tym uwzględnianie wpływu procesów zachodzacych w kraju i za granicą na traktowana lokalnie gospodarke przestrzenną. Istotna jest cecha globalizacji polegająca na świadomej lub podąwiadomej unifikacji zachowań ekonomicznych i społecznych, w tym związanych z modelem potrzeb mieszkaniowych i konsumpcji lub poziomu techniki i technologii. Nowa fala rozwarstwienia społeczeństwa, rzutuje na potrzeby zgłaszane na rynku nieruchomości mieszkaniowych, zwłaszcza w zakresie: – położenia jednostki osadniczej; – standardu jednostki osadniczej, jej wyposażenia w infrastrukturę techniczna i społeczna, a także standardu powierzchniowego, technicznego i wyposażenia poszczególnych obiektów budowlanych; – standardu eksploatacji, utrzymania i bezpieczenstwa danej jednostki osadniczej i poszczególnych obiektów. Zachowania rynkowe inwestorów sa wyznaczane przez czynniki lokalizacyjne nieruchomosci. W centralnej części miast liczba nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego dla budownictwa mieszkaniowego jest ograniczona. Świadomi konsumenci i inwestorzy wiedzą, że odpowiadająca im nieruchomość w wielu przypadkach jest tzw. dobrem rzadkim, możliwym do nabycia tylko w określonym czasie i na warunkach dyktowanych przez rynek. W przypadku nieruchomości, zwłaszcza luksusowych, w zachowaniach rynkowych liczą się również konkretne preferencje konsumentów i inwestorów, moda, snobizm i prestiż (w tym ostatnim przypadku mamy do czynienia z tzw. paradoksem Veblena, stanowiącym wyjątek w prawie popytu). Ważne są również długookresowe prognozy gospodarcze i polityczne, a w skrajnym przypadku zachowania spekulacyjne. Coraz częściej posiadanie mieszkania lub firmy oraz prowadzenie działalności gospodarczej w sródmieściu historycznego miasta jest swoistym symbolem pozycji społecznej i wyznacznikiem osiąganej efektywności ekonomicznej. W wielu przypadkach aspiracje te mogą zostać zaspokojone tylko poprzez sanacje i dostosowanie do nowych potrzeb istniejacej substancji budowlanej. Na rynku mieszkaniowym mamy również do czynienia z lokatami nieruchomościowymi. Polega to na zamianie wolnych środków pieniężnych na atrakcyjne zdaniem inwestora parcele budowlane i tereny, a także domy lub mieszkania, stanowiące relatywnie bezpieczną formę lokowania kapitału. Powoduje to, że rynek nieruchomości popytowo coraz cześciej wiązany jest z rynkiem kapitałowym.

EN

In addition to constructing new dwellings, tasks faced by the housing policy of the state should also concern problems of proper maintenance and utilisation of the existing housing stock. Government housing programmes should rationally include repair and modernisation of the existing stock. Thermal modernisation projects, as well as environmental protection and renewal of cities based on the principle of social participation should be essential elements of any action in that field. The Law of 21 June 2001 on the Protection of Tenants' Rights, Commune's Housing Stock and change of the Civil Code obligates communes to create conditions for fulfilling the housing needs of local government communities. Directions for housing development within the commune should be set out by the housing strategy, which is an integral part of the commune's strategy of economic development. Local housing strategies should give consideration to the issues of repair and modernisation of existing housing stock. The professional literature, which is available in Poland, and which concerns the sanification of the existing building substance is abundant Therefore, the goal of this paper is to draw attention to the selected aspects of repair and modernisation of the post-war housing stock, related to an unambiguous definition of the problem, message conveyed by the socalled "Chart of Athens", globalisation of economy, as well as social determinants. The area of sanification of the existing building substance has created its own terminology and professional vocabulary, which go beyond the framework of everyday language and existing terminology. The article presents an attempt to put straight basic notions related to the sanification of the post-war housing stock in Poland. Another issue, which is important for the problem of repair and modernisation of the existing housing stock, is the life cycle of a building structure. The paper quotes the positions of L. Kałkowski and J. Gorynski, who explain, among other things, the question of the loss of value by buildings, their wear, and selection of the moment in which to end the use of buildings, as well as the "investment echo". When considering the problems of repair and modernisation of the post-war housing stock in Poland, one should mention the Chart of Athens, which was adopted by the 4th Congress of Modern Architecture CIAM (Les Congrès Internationaux de l'Architecture Moderne) in 1933 in Athens. The Chart of Athens, which was prepared under the guidance of Le Corbusier, analysed the living environment of large city dwellers, and established modern rules of urban planning to enable the creation of rational and healthy life space in cities. The development of housing is branded with economy globalisation, including consideration that is given to the impact of nationwide and worldwide processes on spatial economy, which is viewed from a local point of view. An essential feature of globalisation consists in conscious or subconscious unification of economic and social behaviours, including also those connected with models of housing needs and consumption, or of the levels of engineering and technology. The new wave of social stratification impinges on needs communicated on the housing property market, especially as regards: – location of a settlement unit; – standard of a settlement unit, its furnishing with technical and social infrastructure elements, as well as surface area, technical and furnishing standards of specific buildings; – standards of operation, maintenance and safety of a given settlement unit and its particular objects. Property location factors determine market behaviours of the investors. In central parts of cities, the number of undeveloped land properties, designed for housing projects in zoning plans is limited. Conscious consumers and investors know that the property which suits their needs is in many cases the so-called rare good, which can be acquired only in a specific time moment and on conditions imposed by the market. In the case of properties, especially those luxurious ones, these are also specific preferences of consumers and investors, fashion, snobbery and prestige that matter in their market behaviours (here we have come across the so-called Veblen's paradox, which is an exception to the demand law). Also important are long-term economic and political predictions, and, in extreme cases, speculation activities. It happens more and more often that owning a flat or business located in the city centre and running one's business there is a sort of symbol of one's social position and a determinant of achieved economic effectiveness. In many situations, those ambitions can be satisfied only by the renewal of the existing building substance and adjusting it to new needs. We also encounter real estate investments on the housing market, when free capitals are exchanged for attractive (in the investors' opinion) building plots and areas, as well as houses or flats, which constitute a relatively safe form of capital investing. This causes that, as far as demand is concerned, the property market is more and more often linked with the capital market.

Keywords

PL

remont; modernizacja; powojenne zasoby mieszkaniowe; cykl życia obiektu budowlanego; Karta ateńska; globalizacja gospodarki; uwarunkowania społeczne

EN

repair; modernisation; post-war housing stock; life cycle of a building; Chart of Athens; globalisation of economy; social determinants

• Publisher: Instytut Rozwoju Miast
• Journal: Problemy Rozwoju Miast
• Year: 2007
• Issue: 3
• Pages: 88-103

Dates

published

2007-09

Contributors

author

Maciej Wierzchowski

• Instytut Rozwoju Miast

References

• Bar L., Prawo w budownictwie, [w:] Kodeks budowlany. Przepisy i objaśnienia, wyd. Prawnicze, Warszawa 1967.
• Behrens W., Hawranek P., Poradnik przygotowania przemysłowych studiów feasibility. UNIDO 1991, wyd. Centrum Informacji Menadżera, Warszawa 1993.
• Ekonomiczne i środowiskowe aspekty zarządzania rozwojem miast i regionów, red. T. Markowski i D. Stawasz, wyd. Uniwersytetu Łódzkiego, Łódz 2001.
• Encyklopedia WIEM, oprac. na podstawie Popularnej encyklopedii powszechnej, wyd. Fogra, www.onet.pl
• Florida R., The Rise of Creative Class, Basic Books, New York 2002.
• Goryński J., Rozważania nad cyklem życia wytworów materialnych, „Ekonomista” nr 6/1984.
• Kałkowski L., Zaplecze produkcyjno-usługowe budownictwa, wyd. IOMB, Warszawa 1969.
• Karwańska A., Rola inteligencji w przekształcaniu miast w Polsce, [w:] Inteligencja. Miedzy tradycja a wyzwaniami współczesnosci, red. J. Mikułowski-Pomorski, wyd. Akademii Ekonomicznej w Krakowie, Kraków 2005.
• Loegrer R., Bojanowski K., Kolibski J., Miasto nauki i techniki jako idea reurbanizacji Nowej Huty, „Swiat Nieruchomości” nr 39.
• Mikułowski-Pomorski J., Wprowadzenie: inteligencja wobec nowych czasów, [w:] Inteligencja. Miedzy tradycją a wyzwaniami współczesności, red. J. Mikułowski-Pomorski, wyd. Akademii Ekonomicznej w Krakowie, Kraków 2005.
• Płoski Z., Słownik encyklopedyczny. Informatyka, wyd. Europa 1999, www.onet.pl
• Podolak S., Jezyk i podstawowe pojęcia w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, [w:] Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Poradnik metodyczny. Urzad Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, IGPiK, Kraków 1998.
• Popularny słownik jezyka polskiego, red. naukowy Dunaj B., wyd. Wilga, 2000, www.onet.pl
• Przegląd Makroekonomiczny, wyd. nr 15, Ministerstwo Finansów, Departament Polityki Finansowej, Analiz i Statystyki, Warszawa, wrzesień 2006.
• Słownik wyrazów obcych, red. naukowy Kaminska-Szmaj I., wyd. Europa 2001, www.onet.pl
• Skalski K. M., O budowie systemu rewitalizacji dawnych dzielnic miejskich, wyd. KIN, Kraków 1996.
• Smolski R., Smolski M., Stadtmüller E. H., Słownik encyklopedyczny edukacja obywatelska, wyd. Europa, Warszawa 1999, www.onet.pl
• Woźniak A., Analiza rynku nieruchomości na terenie powiatu poznańskiego, „Analiza Rynku Nieruchomości” nr 3, Kwartalnik DIM, wrzesień 2003 r.