Teoretyczne i praktyczne aspekty opisu cech jakościowych nieruchomości w modelach regresji wielorakiej wyceny wartości mieszkań

• Authors: Iwona Foryś , Radosław Gaca

Title variants

EN

Theoretical and Practical Aspects of Qualitative Variable Descriptions of Residential Property Valuation Multiple Regression Models

• Languages of publication: PL

Abstracts

PL

Dynamiczny rozwój teorii wyceny wartości rynkowej nieruchomości związany jest w Polsce z transformacją ustrojową. Wraz ze wzrostem liczby zawieranych transakcji na tym rynku oraz coraz liczniejszymi obszarami aktywności gospodarczej wymagającej określania wartości nieruchomości pojawiają się próby wprowadzania do praktyki modeli regresji wielorakiej. Niedoskonałości samego modelu regresji, a także cechy nieruchomości jako realnych obiektów opisywanych w modelach są przyczyną sprzecznych i niezasadnych wniosków z nich płynących. Jedną z przyczyn niedoskonałości funkcjonalnej modeli regresji jest sposób wprowadzania do nich zmiennych jakościowych, które w wielu przypadkach są najistotniejszymi cechami opisującymi nieruchomości. Zgodnie z podstawowymi zasadami określającymi możliwe działania na liczbach ze względu na rodzaj skal pomiarowych zmienne jakościowe mierzone na skali nominalnej i porządkowej mogą być wprowadzane do modeli regresji w postaci zmiennych sztucznych (dummy variables). W niniejszym artykule przedstawiona został propozycja alternatywnej metody wprowadzania zmiennych jakościowych do modeli regresji wielorakiej opisujących rynki nieruchomości, poprzez zastosowanie do ich pomiaru skali Osgooda. W pracy zaprezentowane zostały nie tylko podstawy teoretyczne proponowanego modelu, ale również wyniki jego zastosowania w zestawieniu z klasyczną metodą wprowadzania zmiennych jakościowych. Rozważania teoretyczne zostały poparte badaniem empirycznym na rynku mieszkaniowym Szczecina, Bydgoszczy oraz Świecia (województwo zachodniopomorskie).

EN

The increasing number of transactions and areas of economic activity requiring the value of real estate to be determined have prompted attempts to implement multiple regression models to increase as well. However, the imperfections of regression modeling, and property as real objects described in the models, lead to contradictory and unjustified conclusions. One of the reasons for the functional imperfections of regression models is the method employed for inputting qualitative variables. Unfortunately, these variables are most commonly used in the decryption of property characteristics. According to the principles defining possible operations on numbers depending on the type of measurement scale used (nominal and ordinal), the qualitative variables can be introduced into regression models as dummy variables. In this article, we propose an alternative method for implementing qualitative variables (describing the real estate markets) in multiple regression models, by applying Osgood scale to measure them. This paper presents not only a theoretical basis of the proposed model but also the results of empirical data on the classical method of using qualitative variables. The theoretical considerations are supported by an empirical study on the residential housing market in Szczecin, Bydgoszcz and Świecie (zachodniopomorskie voivodeship).

Keywords

PL

wycena nieruchomości; zmienne jakościowe; skala Osgooda; skala semantyczna; regresja wieloraka

EN

residential property valuation; qualitative variables; Osgood scale; semantic scale; multiple regression

• Publisher: Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie
• Journal: Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie
• Year: 2016
• Issue: 9(957)
• Pages: 89-100

Contributors

author

Iwona Foryś

• Uniwersytet Szczeciński, Instytut Ekonometrii i Statystyki, Katedra Badań Operacyjnych i Zastosowań Matematyki w Ekonomii, ul. Mickiewicza 64, 71-101 Szczecin, Poland

author

Radosław Gaca

References

• Bełej M., Źróbek S. [2000], Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości, Educaterra, Olsztyn.
• Bennett A., Elman C. [2006]. Qualitative Research: Recent Developments in Case Study Methods, „Annual Review of Political Science”, vol. 9, nr 1, https://doi.org/10.1146/annurev.polisci.8.082103.104918.
• Foryś I. [2011], Wykorzystanie metod taksonomicznych do wyboru obiektów podobnych w procesie wyceny lokali mieszkalnych, „Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości”, vol. 18, nr 1.
• Foryś I., Gaca R. [2015], Aplikacja skal Likerta i Osgooda do kwantyfikacji stanów cech jakościowych nieruchomości, „Folia Oeconomica Stetinensia”, w druku.
• Foryś I., Gaca R. [2016], Theoretical and Practical Aspects of Qualitative Variable Descriptions of Residential Property Valuation Multiple Regression Models [w:] The 10th Professor Aleksander Zelias International Conference on Modelling and Forecasting of Socio-Economic Phenomena, red. M. Papież, S. Śmiech, Foundation of the Cracow University of Economics, Cracow.
• Green S.B. [1991], How Many Subject Does It Take to Do A Regression Analysis: A Model Selection Perspective, „Multivariate Behavioral Research”, vol. 26, nr 3, https://doi.org/10.1207/s15327906mbr2603_7.
• Hardy M.A. [1993], Regression with Dummy Variables, SAGE University Papers, Quantitative Applications in the Social Sciences, nr 93, SAGE Publications, Newbury Park.
• Hozer J. [2001], Regresja wieloraka a wycena nieruchomości, „Rzeczoznawca Majątkowy”, nr 2.
• Johnson J.W. [2010], A Heuristics Method for Estimating the Relative Weight of Predictor Variables in Multiple Regression, „Multivariate Behavioral Research”, vol. 35, nr 1, https://doi.org/10.1207/s15327906mbr3501_1.
• Knapp T.R. [1990], Treating Ordinal Scales as Interval Scales: An Attempt To Resolve the Controversy, „Nursing Research”, vol. 39, nr 2, https://doi.org/10.1097/00006199-199003000-00019.
• Osgood C.E., Suci G., Tannenbaum P. [1957], The Measurement of Meaning, University of Illinois Press, Urbana.
• Preacher K.J., Zhang G., Kim Ch., Mels G. [2013], Choosing the Optimal Number of Factors in Exploratory Factor Analysis: A Model Selection Perspective, „Multivariate Behavioral Research”, vol. 48, nr 1, https://doi.org/10.1080/00273171.2012.710386.
• Social Entrepreneurship and Research Methods [2014], red. D.J. Ketchen, D.D. Bergh, Research Methodology in Strategy and Management, vol. 9, Emerald Group Publishing Limited, United Kingdom.
• Stevens S.S. [1946], On the Theory of Scales of Measurement, „Science”, vol. 103, nr 2684, https://doi.org/10.1126/science.103.2684.677.
• Walesiak M. [1996], Dopuszczalne działania na liczbach w badaniach marketingowych z punktu widzenia skal pomiarowych, „Prace Naukowe Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu”, nr 718.
• Walesiak M. [2014], Wzmacnianie skali pomiaru dla danych porządkowych w statystycznej analizie wielowymiarowej, „Prace Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu”, nr 327.
• Walesiak M., Dudek A. [2007], Symulacyjna optymalizacja wyboru procedury klasyfikacyjnej dla danego typu danych – charakterystyka problemu, „Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego. Prace Katedry Ekonometrii i Statystyki”, nr 17.
• Wiśniewski J.W. [1986], Korelacja i regresja w badaniach zjawisk jakościowych na tle teorii pomiaru, „Przegląd Statystyczny”, nr 3.

Identifiers

DOI

10.15678/ZNUEK.2016.0957.0906